1. Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld, oft auch Wohngeld genannt, ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt. Die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Gemeinschaft nach § 28 WEG jährlich beschließt, verteilt nach Miteigentumsanteilen oder dem in der Gemeinschaft vereinbarten Schlüssel (§ 16 WEG).
Aus dem Hausgeld bestreitet die Gemeinschaft alles, was das gemeinschaftliche Eigentum kostet: von der Gebäudeversicherung über den Hausstrom bis zur Rücklage für künftige Reparaturen. Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, keine Endabrechnung: Nach Jahresende stellt die Verwaltung die tatsächlichen Kosten in der Jahresabrechnung gegenüber; die Differenz, die sogenannte Abrechnungsspitze, wird nachgezahlt oder gutgeschrieben. Wie das im Detail funktioniert, zeigt unser Beitrag zur WEG-Jahresabrechnung.
2. Wie hoch ist das Hausgeld üblicherweise?
Als grobe Orientierung gelten je nach Ausstattung etwa 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 240 bis 360 Euro monatlich. Häuser mit Aufzug, Tiefgarage oder aufwendiger Haustechnik liegen darüber, einfache Bestandsgebäude ohne Sonderausstattung darunter. Das Hausgeld liegt damit in aller Regel über den Nebenkosten eines Mieters, denn es enthält Posten, die ein Mieter nie zahlt.
Wichtig ist die richtige Lesart beim Wohnungskauf: Ein auffällig niedriges Hausgeld ist kein Schnäppchen-Signal. Häufig bedeutet es nur, dass die Erhaltungsrücklage zu knapp bemessen ist, und die nächste Dachsanierung dann über eine Sonderumlage finanziert werden muss. Ein ehrlich kalkuliertes Hausgeld schützt vor bösen Überraschungen.
3. Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?
Das Hausgeld besteht aus drei Blöcken, und diese Unterscheidung ist mehr als Buchhaltung: Sie entscheidet darüber, was Sie bei Vermietung an Ihren Mieter weitergeben dürfen und was Sie steuerlich wann ansetzen können.
3.1 Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums
Der größte Block sind die laufenden Betriebskosten: Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausstrom, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Aufzug, Gartenpflege, Schornsteinfeger und ähnliche Posten. Sie entsprechen weitgehend dem Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung und fallen unabhängig davon an, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht.
3.2 Verwaltungskosten
Dazu zählen die Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Kosten der Eigentümerversammlung und etwa der Jahresabschluss. Was eine Verwaltung üblicherweise kostet, haben wir im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung? aufgeschlüsselt. Diese Kosten trägt immer der Eigentümer, nie der Mieter.
3.3 Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Der dritte Block ist Sparen für die Zukunft: die Rücklage für Dach, Fassade, Heizung und andere Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Als Orientierung für eine angemessene Zuführung dienen häufig die Sätze der Zweiten Berechnungsverordnung: je nach Gebäudealter etwa 7 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr, bei älteren oder aufwendigen Gebäuden auch mehr. Entscheidend ist weniger die Formel als die Frage, ob die Rücklage zum tatsächlichen Zustand des Hauses passt.
4. Welcher Teil des Hausgelds ist auf Mieter umlagefähig?
Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, dürfen Sie nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung in die Nebenkostenabrechnung des Mieters übernehmen, also den ersten Block: Wasser, Müll, Hausstrom, Versicherung, Hausmeister, Aufzug und vergleichbare laufende Posten. Nicht umlagefähig sind die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage; diese beiden Blöcke tragen Sie immer selbst.
| Hausgeld-Bestandteil | Auf Mieter umlagefähig? |
|---|---|
| Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausstrom | Ja |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | Ja |
| Hausmeister, Gartenpflege, Aufzug, Schornsteinfeger | Ja |
| Verwaltervergütung, Kontoführung, Versammlungskosten | Nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Nein |
| Instandhaltung und Reparaturen | Nein |
Im Rechenbeispiel von oben heißt das: In die Betriebskostenabrechnung des Mieters gehören nur die 220 Euro Betriebskosten, und auch die nur, soweit der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Grundlage ist die Jahresabrechnung der WEG, in der eine gute Verwaltung die umlagefähigen Kosten je Position separat ausweist.
5. Hausgeld und Steuer: Was Vermieter absetzen können
Vermieter können das Hausgeld grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Eine Besonderheit gilt für die Erhaltungsrücklage: Die bloße Zuführung ist noch kein Werbungskostenabzug. Absetzbar wird die Rücklage erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Bei selbstgenutzten Wohnungen gibt es keinen Werbungskostenabzug; hier kommen allenfalls haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Abrechnung in Betracht (§ 35a EStG).
6. Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?
Hausgeldrückstände treffen die ganze Gemeinschaft, denn die laufenden Kosten bleiben bestehen und müssen von den übrigen Eigentümern vorfinanziert werden. Die Verwaltung muss Rückstände deshalb konsequent anmahnen und notfalls gerichtlich durchsetzen; Hausgeldforderungen sind zudem in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt. Bei hartnäckigen Fällen kann die Gemeinschaft als letztes Mittel sogar die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG betreiben, etwa bei Rückständen von mehr als drei Prozent des Einheitswerts über längere Zeit.
Bei CASTELLAN gleichen wir Zahlungseingänge täglich ab und reagieren früh, bevor aus einem Rückstand ein Ausfall wird. Jedes Objekt hat eigene Konten; Rücklagen und laufende Mittel werden nie vermischt.
7. Fazit
Das Hausgeld ist kein Preisschild, sondern ein Spiegel der Verwaltung: Ehrlich kalkuliert schützt es vor Sonderumlagen, sauber aufgeschlüsselt entscheidet es darüber, was Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen. Die Faustregeln: 3 bis 4,50 Euro je Quadratmeter und Monat sind normal, umlagefähig ist nur der Betriebskostenblock, und die Rücklage wirkt steuerlich erst bei ihrer Verwendung. Wer vermietet, braucht deshalb eine Jahresabrechnung, die umlagefähige Kosten klar ausweist, und eine Verwaltung, die Rücklagen getrennt führt und Rückstände nicht schleifen lässt.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Das Hausgeld zahlt der Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft, die Nebenkosten zahlt der Mieter an den Vermieter. Nur die umlagefähigen Betriebskosten aus dem Hausgeld dürfen in die Nebenkostenabrechnung des Mieters übernommen werden.
Wie hoch ist das Hausgeld im Durchschnitt?
Üblich sind je nach Ausstattung etwa 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Häuser mit Aufzug oder Tiefgarage liegen höher. Ein sehr niedriges Hausgeld deutet oft auf eine zu knappe Erhaltungsrücklage hin.
Welche Teile des Hausgelds sind nicht auf Mieter umlagefähig?
Verwaltungskosten (Verwaltervergütung, Kontoführung, Versammlungskosten) und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Umlagefähig sind nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, und nur bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag.
Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Wohnungen ja, als Werbungskosten. Die Erhaltungsrücklage wird allerdings erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
Wer legt die Höhe des Hausgelds fest?
Die Eigentümergemeinschaft per Beschluss über den Wirtschaftsplan (§ 28 WEG), den die Verwaltung aufstellt. Nach der Jahresabrechnung wird die Differenz zwischen Vorschüssen und tatsächlichem Anteil als Abrechnungsspitze ausgeglichen.
Was passiert, wenn das Hausgeld nicht reicht?
Dann beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, etwa für eine unerwartete Reparatur. Regelmäßige Sonderumlagen sind ein Zeichen dafür, dass Wirtschaftsplan oder Rücklage zu knapp kalkuliert sind.
Quellen
- 1§§ 16, 19, 28 WEG: Kostenverteilung, ordnungsmäßige Verwaltung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- 2§§ 1, 2 Betriebskostenverordnung: Begriff und Katalog der umlagefähigen Betriebskosten
- 3§ 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: Orientierungswerte für Erhaltungsaufwendungen
- 4§ 17 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums bei schweren Pflichtverletzungen
- 5§ 9 und § 35a EStG: Werbungskosten sowie haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Enver Vierkötter ist geschäftsführender Gesellschafter von CASTELLAN Immobilien und betreut Objekte in Hamburg und Bremen über alle Prozesse hinweg, vom Erstgespräch bis zur Jahresabrechnung.
