1. Was sind Legionellen, und warum sind sie gefährlich?
Legionellen sind Bakterien, die natürlicherweise in geringer Zahl im Wasser vorkommen. Zum Problem werden sie, wenn sie sich in Trinkwasserinstallationen stark vermehren, und das tun sie bevorzugt in stehendem, lauwarmem Wasser zwischen etwa 25 und 45 Grad, also in überdimensionierten Speichern, schlecht durchströmten Leitungen und ungenutzten Strängen.
Gefährlich ist nicht das Trinken des Wassers, sondern das Einatmen fein zerstäubter Wassertröpfchen, etwa beim Duschen. So gelangen die Erreger in die Lunge und können die Legionärskrankheit auslösen, eine schwere Lungenentzündung, die für ältere und immungeschwächte Menschen lebensbedrohlich sein kann. Genau deshalb behandelt der Gesetzgeber die Trinkwasserhygiene in Mietshäusern nicht als Empfehlung, sondern als Betreiberpflicht.
2. Wer ist zur Legionellenprüfung verpflichtet?
Die Untersuchungspflicht aus der Trinkwasserverordnung trifft Betreiber von Trinkwasserinstallationen mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung, wenn daraus Wasser im Rahmen einer Vermietung oder sonstigen gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird. Klassische Pflichtige sind also Vermieter von Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften mit zentraler Warmwasserbereitung. Die Details entscheiden über die Pflicht:
2.1 Die Großanlage: 400-Liter- und 3-Liter-Regel
Eine Großanlage im Sinne des technischen Regelwerks liegt vor, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder mehr als 3 Liter Wasser in einer Rohrleitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle stehen. Bei zentraler Warmwasserbereitung in einem Mehrfamilienhaus ist mindestens eines von beiden praktisch immer erfüllt; im Zweifel klärt das ein Installateur mit einem Blick auf Speicher und Leitungsführung.
2.2 Die Ausnahmen: kleine Häuser, Etagenthermen, Selbstnutzer
Nicht prüfpflichtig sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Gebäude, in denen jede Wohnung ihr Warmwasser dezentral erzeugt, etwa mit Etagenthermen oder Durchlauferhitzern, denn dann fehlt die zentrale Großanlage. Auch eine reine Selbstnutzer-WEG ohne einen einzigen Mieter fällt mangels Wasserabgabe im Rahmen einer Vermietung nicht unter die Untersuchungspflicht. Aber Vorsicht: Sobald auch nur eine Wohnung im Haus vermietet ist, greift die Pflicht für die gesamte zentrale Anlage. In gemischten Gemeinschaften ist die Prüfung damit faktisch immer Thema der Verwaltung.
2.3 Prüfpflicht auf einen Blick
| Gebäudesituation | Prüfpflicht? |
|---|---|
| Mehrfamilienhaus, zentrale Warmwasserbereitung, mindestens eine Wohnung vermietet | Ja, alle drei Jahre |
| WEG mit zentraler Anlage, komplett selbstgenutzt | Nein, solange keine Wohnung vermietet ist |
| Haus mit Etagenthermen oder Durchlauferhitzern je Wohnung | Nein, keine zentrale Großanlage |
| Ein- und Zweifamilienhaus | Nein |
3. Wie oft muss geprüft werden, und durch wen?
Bei vermieteten Wohngebäuden gilt: mindestens alle drei Jahre. Die Probenahme darf nicht der Hausmeister übernehmen; sie muss durch eine akkreditierte Untersuchungsstelle erfolgen, an dafür vorgesehenen Probenahmestellen: üblicherweise am Warmwasseraustritt des Speichers, am Zirkulationsrücklauf und an repräsentativen Entnahmestellen in den Steigsträngen. Fehlen geeignete Probenahmeventile, müssen sie einmalig nachgerüstet werden.
4. Welcher Grenzwert gilt, und was passiert bei Überschreitung?
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE (koloniebildenden Einheiten) je 100 Milliliter. Wird er überschritten, meldet die Untersuchungsstelle den Befund direkt an das Gesundheitsamt. Der Betreiber muss dann unverzüglich handeln: die Ursache ermitteln, eine Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Stelle erstellen lassen, Abhilfemaßnahmen umsetzen und die betroffenen Bewohner informieren.
| Befund (KBE je 100 ml) | Bewertung | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| unter 100 | Unauffällig | Keine Maßnahmen, nächste Routineprüfung in drei Jahren |
| 100 bis 1.000 | Maßnahmenwert überschritten | Meldung ans Gesundheitsamt, Gefährdungsanalyse, Nachuntersuchung |
| 1.000 bis 10.000 | Hohe Kontamination | Kurzfristige Sanierungsmaßnahmen, weitergehende Untersuchung |
| über 10.000 | Extrem hohe Kontamination | Sofortmaßnahmen, Nutzungseinschränkung bis hin zum Duschverbot |
Typische Maßnahmen reichen von der thermischen Desinfektion (Aufheizen des gesamten Systems auf über 70 Grad) über hydraulische Korrekturen bis zum Rückbau von Totleitungen, in denen Wasser stagniert. Anschließend wird mit Nachproben kontrolliert, ob die Maßnahmen gewirkt haben.
5. Was kostet die Prüfung, und wer zahlt sie?
Die Kosten hängen von der Zahl der Probenahmestellen ab: Je Probe sind etwa 40 bis 100 Euro üblich, dazu kommt gegebenenfalls die Anfahrt; für ein typisches Mehrfamilienhaus liegt ein Prüfdurchgang meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich. Die gute Nachricht für Vermieter: Die regelmäßige Legionellenprüfung gehört zu den laufenden Kosten der Warmwasserversorgung und ist damit als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig.
Nicht umlagefähig sind dagegen Kosten, die der Mängelbeseitigung dienen: die Sanierung der Anlage nach einem auffälligen Befund, die Gefährdungsanalyse oder die Nachrüstung von Probenahmeventilen. Diese trägt der Eigentümer beziehungsweise die Gemeinschaft. Welche Posten sonst über die Betriebskostenabrechnung laufen, zeigt unser Beitrag zum Hausgeld.
6. Vorbeugen ist einfacher als sanieren
Legionellen lassen sich mit Betriebstemperaturen wirksam in Schach halten. Die wichtigsten Regeln: Speichertemperatur auf mindestens 60 Grad halten, die Zirkulation so einstellen, dass das Wasser im Rücklauf nicht unter 55 Grad fällt, Totleitungen zurückbauen und bei Leerstand die Leitungen regelmäßig spülen lassen. Absenkungen der Speichertemperatur zum Energiesparen sind an dieser Stelle der falsche Hebel.
In unserer Verwaltung gehören Prüffristen, Laborkoordination und die Dokumentation der Befunde zum Standard, inklusive Information der Mieter, wenn ein Befund Maßnahmen erfordert. Eigentümer sehen den Stand jederzeit im Portal. Wo die Legionellenprüfung im Gesamtbild der Betreiberpflichten steht, zeigt der Überblick über die Aufgaben einer Hausverwaltung.
7. Fazit
Die Legionellenprüfung ist kein Bürokratie-Ärgernis, sondern Gesundheitsschutz mit klaren Regeln: Prüfpflichtig ist, wer über eine zentrale Großanlage Wasser an Mieter abgibt; geprüft wird mindestens alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor; der Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE je 100 Milliliter. Die laufenden Prüfkosten tragen die Mieter über die Betriebskosten, Sanierung und Gefährdungsanalyse der Eigentümer. Wer Temperaturen richtig einstellt, Totleitungen beseitigt und die Fristen in einen gepflegten Kalender legt, erlebt die Prüfung als das, was sie sein sollte: unspektakuläre Routine.
Häufige Fragen
Wie oft ist die Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus Pflicht?
Bei vermieteten Wohngebäuden mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung mindestens alle drei Jahre, durch eine akkreditierte Untersuchungsstelle.
Welche Häuser sind von der Prüfpflicht ausgenommen?
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Gebäude ohne zentrale Warmwasserbereitung, etwa mit Etagenthermen je Wohnung. Reine Selbstnutzer-WEGs ohne Mieter sind ebenfalls ausgenommen; sobald eine Wohnung vermietet ist, greift die Pflicht.
Welcher Legionellen-Grenzwert gilt?
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE je 100 ml. Bei Überschreitung wird das Gesundheitsamt informiert, und der Betreiber muss Ursachenklärung, Gefährdungsanalyse und Abhilfemaßnahmen veranlassen.
Sind die Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig?
Ja, die regelmäßige Prüfung zählt zu den Betriebskosten der Warmwasserversorgung und kann auf die Mieter umgelegt werden. Sanierungskosten und Gefährdungsanalyse nach einem Befund sind dagegen Sache des Eigentümers.
Was passiert, wenn keine Legionellenprüfung durchgeführt wird?
Der Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden. Kommt es zu einer Erkrankung, drohen zudem erhebliche Haftungsrisiken für den Betreiber.
Welche Temperatur schützt vor Legionellen?
Am Speicheraustritt mindestens 60 Grad, im Zirkulationsrücklauf nicht unter 55 Grad. Legionellen vermehren sich vor allem zwischen 25 und 45 Grad in stehendem Wasser.
Quellen
- 1Trinkwasserverordnung in der Fassung vom 20. Juni 2023: Untersuchungspflicht für Trinkwasserinstallationen mit Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, technischer Maßnahmenwert für Legionellen
- 2DVGW-Arbeitsblatt W 551: Definition der Großanlage (400-Liter-Speicher, 3-Liter-Leitungsregel) und Temperaturanforderungen
- 3§ 2 Nr. 4 und 5 Betriebskostenverordnung: Kosten der Warmwasserversorgung als umlagefähige Betriebskosten
- 4Umweltbundesamt: Empfehlungen zum Vorgehen bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts
Enver Vierkötter ist geschäftsführender Gesellschafter von CASTELLAN Immobilien und betreut Objekte in Hamburg und Bremen über alle Prozesse hinweg, vom Erstgespräch bis zur Jahresabrechnung.
