1. Schritt 1: Früh reagieren, der Verzug beginnt automatisch
Die Miete ist kalendermäßig bestimmt, in den meisten Verträgen bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Zahlt der Mieter bis dahin nicht, gerät er automatisch in Verzug; eine Mahnung ist dafür rechtlich nicht nötig (§ 286 Absatz 2 BGB). Trotzdem gilt: Sprechen Sie den Rückstand sofort an, freundlich und schriftlich.
Viele Rückstände haben banale Ursachen: ein Dauerauftrag nach Kontowechsel, eine vergessene Anpassung nach Mieterhöhung, eine vorübergehende Notlage. Wer in der ersten Woche das Gespräch sucht, löst die Mehrzahl der Fälle ohne Eskalation. Wichtig ist nur: Dokumentieren Sie jeden Kontakt, denn falls es später doch vor Gericht geht, zählt die lückenlose Akte.
2. Schritt 2: Mahnung und Ratenzahlung, Eskalation mit System
Bleibt die Zahlung aus, folgt die förmliche Mahnung mit konkretem Betrag, Zahlungsfrist und dem Hinweis auf die Folgen weiteren Verzugs. Bei ernsthaften, aber zahlungswilligen Mietern kann eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung sinnvoll sein, mit klaren Terminen und der Regelung, dass bei Ausbleiben einer Rate der gesamte Rückstand fällig wird.
Verzugszinsen und angemessene Mahnkosten dürfen Sie berechnen. Entscheidend ist aber weniger der Zins als die Konsequenz: Ein Mahnwesen, das verlässlich nachfasst, signalisiert, dass Rückstände nicht versanden. Genau das leistet eine professionelle Verwaltung mit täglichem Abgleich der Mieteingänge.
3. Schritt 3: Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Hilft alles nichts, führt der Weg zur Kündigung. Hier entscheidet die Form über Erfolg und Misserfolg: Wer die gesetzlichen Schwellen und die Rechtsprechung zur Schonfrist kennt, verliert keine Monate durch vermeidbare Fehler.
| Schritt | Frist / Schwelle | Grundlage |
|---|---|---|
| Verzug tritt ein | Ab dem 3. Werktag des Monats, ohne Mahnung | § 556b, § 286 Abs. 2 BGB |
| Fristlose Kündigung | Zwei Monatsmieten Rückstand oder zwei Termine mit mehr als einer Monatsmiete | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB |
| Ordentliche Kündigung (hilfsweise) | Kündigungsfrist von drei Monaten | § 573, § 573c BGB |
| Schonfristzahlung des Mieters | Zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage, einmal in zwei Jahren | § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB |
3.1 Wann die fristlose Kündigung möglich ist
Das Gesetz zieht eine klare Linie (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB): Fristlos kündigen können Sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist, oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Gesamtrückstand von zwei Monatsmieten aufgebaut hat. Die Kündigung braucht Schriftform, eine nachvollziehbare Begründung mit Aufstellung der Rückstände und einen sicheren Zugangsnachweis, etwa durch Boten oder Einwurfeinschreiben.
3.2 Immer auch hilfsweise ordentlich kündigen
Der Zahlungsverzug rechtfertigt in aller Regel zugleich eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung. Beide sollten Sie in einem Schreiben kombinieren: fristlos, hilfsweise ordentlich.
3.3 Die Schonfristzahlung: der Rettungsanker des Mieters
Zahlt der Mieter (oder etwa das Jobcenter für ihn) den kompletten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB). Dieser Schutz greift allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Für Ihre Planung heißt das: Rechnen Sie mit diesem Szenario, und verlassen Sie sich nie allein auf die fristlose Kündigung.
4. Schritt 4: Räumungsklage, Geduld und saubere Akten
Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, hilft nur die Räumungsklage beim Amtsgericht. Räumungsverfahren dauern je nach Gericht und Gegenwehr mehrere Monate; mit Vollstreckung kann gut ein Jahr vergehen. Kosten lassen sich bei der Vollstreckung mit der beschränkten Räumung nach dem "Berliner Modell" senken, bei der nur die Wohnung geräumt und das Vermieterpfandrecht am Inventar geltend gemacht wird.
Ihre beste Waffe ist die Dokumentation: lückenlose Zahlungsübersicht, Mahnungen mit Zugangsnachweis, formal saubere Kündigung. Parallel lohnt der nüchterne Blick auf die Alternativen: Ein Aufhebungsvertrag gegen klare Auszugsfrist ist oft billiger als ein Jahr Verfahrensdauer ohne Miete, auch wenn er sich wie eine Niederlage anfühlt.
5. Vorbeugen: Ausfälle vermeiden, bevor sie entstehen
Der beste Schutz vor Mietausfall beginnt vor dem Mietvertrag: sorgfältige Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung und Vormietermietbescheinigung, eine realistische Miethöhe und eine ordentliche Kaution von drei Nettokaltmieten. Im laufenden Verhältnis zählt Geschwindigkeit: Ein Rückstand, der in der ersten Woche angesprochen wird, wird selten zum Fall für das Gericht. Übrigens gilt das auch umgekehrt: Mindert ein Mieter wegen echter Mängel, etwa bei Schimmel in der Wohnung, ist die Ursache zu klären statt zu mahnen.
In unserer Mietverwaltung gleichen wir Mieteingänge täglich ab und starten das Mahnwesen konsequent und dokumentiert. Eigentümer sehen Rückstände und Vorgänge jederzeit im Portal, ohne selbst hinterhertelefonieren zu müssen.
6. Fazit
Beim Mietausfall gewinnt, wer früh, freundlich und dokumentiert handelt: sofort ansprechen, konsequent mahnen und bei zwei Monatsmieten Rückstand fristlos plus hilfsweise ordentlich kündigen. Die Schonfristzahlung rettet den Mieter nur vor der fristlosen, nicht vor der ordentlichen Kündigung. Eigenmächtige Schritte wie ein Schlossaustausch verbieten sich; saubere Akten und realistische Alternativen wie ein Aufhebungsvertrag sparen am Ende am meisten Geld. Ein täglicher Abgleich der Mieteingänge, wie ihn unsere Mietverwaltung leistet, macht aus dem Ernstfall die Ausnahme.
Häufige Fragen
Wann darf ich einem Mieter fristlos kündigen, der nicht zahlt?
Bei Verzug mit mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder bei einem Gesamtrückstand von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB). Empfehlung: immer fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen.
Muss ich vor der Kündigung mahnen?
Rechtlich ist der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug, weil die Miete kalendermäßig bestimmt ist. Eine dokumentierte Mahnung ist trotzdem sinnvoll, sie schafft Klarheit und stärkt Ihre Position im Verfahren.
Was ist die Schonfristzahlung?
Begleicht der Mieter den kompletten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam, höchstens einmal in zwei Jahren (§ 569 BGB). Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Je nach Gericht und Gegenwehr meist mehrere Monate bis über ein Jahr inklusive Vollstreckung. Ein Aufhebungsvertrag mit klarer Auszugsfrist ist deshalb oft die wirtschaftlichere Lösung.
Darf ich das Schloss austauschen, wenn der Mieter nicht zahlt?
Nein, niemals. Das ist verbotene Eigenmacht und macht Sie schadensersatzpflichtig. Ohne freiwilligen Auszug führt der Weg nur über Kündigung und Räumungstitel.
Kann ich Mietausfall von der Steuer absetzen?
Ausgefallene Mieten mindern schlicht Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung; die Kosten für Mahnwesen, Anwalt und Gericht sind als Werbungskosten absetzbar.
Quellen
- 1§ 286 Absatz 2 BGB: Verzug ohne Mahnung bei kalendermäßig bestimmter Leistung
- 2§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB: fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
- 3§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB: Schonfristzahlung nach Zustellung der Räumungsklage
- 4BGH, Urteil vom 13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20: Schonfristzahlung lässt die hilfsweise ordentliche Kündigung unberührt
- 5§ 885a ZPO: beschränkter Vollstreckungsauftrag (Räumung nach dem Berliner Modell)
Enver Vierkötter ist geschäftsführender Gesellschafter von CASTELLAN Immobilien und betreut Objekte in Hamburg und Bremen über alle Prozesse hinweg, vom Erstgespräch bis zur Jahresabrechnung.
